Có hai giới hạn chi phối mọi sơ đồ khu đất: phạm vi xây dựng còn lại sau khoảng lùi, và tỷ lệ phủ đất mà quy hoạch cho phép. Nhập kích thước của bạn để thấy cả hai, cùng phần diện tích chiếm đất bạn còn có thể xây thêm.
Nhập kích thước lô đất của bạn và các khoảng lùi theo khu vực quy hoạch. Mọi số liệu tính bằng feet.
Mọi kết quả đều là ước tính để lập kế hoạch, không phải báo giá hay kết luận kỹ thuật. Số liệu thực tế phụ thuộc vào điều kiện công trình, kết cấu hiện hữu, yêu cầu kỹ thuật và biểu phí hiện hành của địa phương. Đối với công việc kết cấu và kỹ thuật, chúng tôi phối hợp với kỹ sư có giấy phép hành nghề — chúng tôi không tự thực hiện hoặc đóng dấu kỹ thuật.
Phạm vi xây dựng là hình học. Lấy chiều rộng lô đất, trừ đi khoảng lùi hông ở mỗi cạnh, lấy chiều sâu lô đất, trừ đi khoảng lùi trước và sau, thì hình chữ nhật còn lại chính là nơi công trình được phép đứng. Trên một lô đất 60 by 100 với khoảng lùi hông 5-foot và khoảng lùi trước, sau 20-foot, phần còn lại là một phạm vi xây dựng 50 by 60, tức 3,000 square feet đất mà bạn được phép chiếm dụng.
Tỷ lệ phủ đất là số học. Nó giới hạn tổng diện tích chiếm đất ở một tỷ lệ phần trăm của diện tích thửa đất, thường là 35 to 50 percent ở các khu dân cư Bay Area. Cũng lô đất 6,000 square foot đó với mức 40 phần trăm sẽ cho phép tổng cộng 2,400 square feet diện tích chiếm đất, bao gồm cả những gì đã có sẵn. Lưu ý rằng hai giới hạn này cho ra hai đáp số khác nhau trên cùng một lô đất, và đó chính là điểm mấu chốt: cái nào nhỏ hơn thì cái đó mới thực sự chi phối thiết kế của bạn.
Chỗ người ta hay sai là thiết kế theo con số tỷ lệ phủ đất rồi đến khi thẩm định bản vẽ mới phát hiện phạm vi xây dựng không chứa nổi hình khối đó. Một phần xây thêm 900 square foot vừa với phép tính phủ đất nhưng lại cần một chiều dài 55-foot bên trong một phạm vi xây dựng rộng 50-foot thì không phải là một chỉnh sửa nhỏ, đó là thiết kế lại. Xác lập cả hai con số trước khi làm thiết kế sơ bộ chỉ tốn vài giờ nhưng thường xuyên tiết kiệm được hàng tuần.
Định nghĩa về tỷ lệ phủ đất không được chuẩn hóa. Một số thành phố tính cả hiên có mái, phần đua công xôn, phần mái vươn ra vượt một mức nhất định, nhà kho tách rời và sân có mái vào diện tích phủ đất; một số khác thì không. Một số nơi áp dụng riêng một giới hạn về bề mặt không thấm nước cho việc thoát nước mưa, tính cả lối xe chạy và các mảng lát sân mà quy định phủ đất bỏ qua. Hệ số sử dụng đất là một mức trần thứ ba, độc lập, giới hạn tổng diện tích sàn trên tất cả các tầng thay vì diện tích chiếm đất ở tầng trệt, và với một dự án hai tầng thì FAR thường ràng buộc trước cả hai giới hạn nói ở đây.
Các quyền địa dịch, lớp phủ quy hoạch bờ suối và vùng ngập lụt, khu vực bảo vệ cây xanh, quy định về mặt phẳng chiếu sáng và lùi tầng hai, cùng chiều rộng lối tiếp cận của lực lượng cứu hỏa đều tiếp tục thu hẹp phần thực sự xây dựng được. Không thứ nào trong số đó xuất hiện trong phép tính chiều rộng nhân chiều sâu. Đưa chúng lên một sơ đồ khu đất có đo đạc là sản phẩm đầu tiên ở phần lớn các dự án chúng tôi vẽ, và nó nằm trong phạm vi dịch vụ vẽ họa đồ và thiết kế kiến trúc của chúng tôi. Từ đó, các ràng buộc được mang xuyên suốt bộ bản vẽ xin giấy phép để sơ đồ khu đất, mặt bằng và mặt đứng đều kể cho người thẩm định bản vẽ cùng một câu chuyện. Chúng tôi lập những tài liệu đó và phối hợp với một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập khi cần thiết kế kết cấu; chúng tôi không thi công, và không bộ bản vẽ nào có thể hứa hẹn được phê duyệt.
Ở phần khu vực quy hoạch của bạn trong bộ luật đô thị, hoặc hỏi trực tiếp quầy quy hoạch. Trước tiên hãy tra thửa đất trên bản đồ quy hoạch của thành phố, rồi đọc bảng tiêu chuẩn cho khu vực đó. Đừng lấy nhà hàng xóm làm chuẩn, vì ranh giới khu vực quy hoạch có thể chạy giữa dãy phố và tiêu chuẩn có thể thay đổi khi vượt qua ranh đó.
Thường là có, nhưng định nghĩa khác nhau theo từng thành phố. Một số cơ quan quản lý miễn trừ công trình phụ dưới một ngưỡng diện tích, một số tính cả sân và hiên có mái, và một số áp dụng riêng một giới hạn về bề mặt không thấm nước bao gồm cả lối xe chạy. Hãy xác nhận định nghĩa của địa phương trước khi mặc định rằng thứ gì đó được miễn.
Luật ADU của tiểu bang nhìn chung bảo vệ khoảng lùi hông và sau 4 ft cho một ADU bất kể tiêu chuẩn của khu vực quy hoạch địa phương, nên một ADU thường có thể đặt gần ranh đất hơn so với một phần xây thêm cùng diện tích. Khoảng lùi trước thông thường vẫn theo quy hoạch địa phương, và sự bảo vệ này không vô hiệu hóa các quyền địa dịch hay yêu cầu về lối tiếp cận cứu hỏa.
Các công trình hiện hữu của bạn đã đạt hoặc vượt mức phủ đất cho phép trên lô đất đó, nên bất kỳ diện tích chiếm đất mới nào ở tầng trệt cũng sẽ đẩy bạn vượt ngưỡng. Các hướng đi thường thấy là xây lên cao thay vì mở rộng ra, tháo bớt diện tích chiếm đất hiện hữu, xin miễn trừ, hoặc tận dụng các quyền lợi dành cho ADU vốn được xử lý tách biệt khỏi giới hạn phủ đất thông thường trong nhiều trường hợp.
Đủ để kiểm tra tính hợp lý của một ý tưởng. Thiết kế thực sự bắt đầu từ một sơ đồ khu đất có đo đạc, trong đó ranh đất, quyền địa dịch, công trình hiện hữu, cây xanh và cao độ được định vị chính xác. Bản vẽ đó mới là thứ người thẩm định bản vẽ xem xét, và một phép tính hình chữ nhật không thể thay thế được.
Cho chúng tôi biết bạn định xây gì, chúng tôi sẽ liên lạc lại với các bước tiếp theo — thường trong vòng một ngày làm việc.
(408) 634-6655
Yuna Drafting