Dos límites gobiernan todo plano de sitio: la envolvente que le dejan sus retiros y la cobertura del lote que permite su zonificación. Ingrese sus dimensiones y vea ambos, además de cuánta huella le queda por añadir.
Ingrese las dimensiones de su lote y los retiros de su distrito de zonificación. Todas las cifras en pies.
Cada resultado es una estimación de planificación, no una cotización ni una determinación de ingeniería. Las cifras reales dependen de las condiciones del sitio, la estructura existente, los requisitos de ingeniería y el programa de tarifas vigente de su jurisdicción. Para trabajos estructurales y de ingeniería coordinamos con un ingeniero con licencia: nosotros no realizamos ni sellamos ingeniería.
La envolvente construible es geometría. Tome el ancho del lote, reste un retiro lateral en cada borde, tome el fondo del lote, reste los retiros frontal y trasero, y el rectángulo que sobrevive es donde se permite que se pare una estructura. En un lote de 60 por 100 con lados de 5 pies y retiros frontal y trasero de 20 pies, queda una envolvente de 50 por 60, es decir 3,000 pies cuadrados de terreno que se le permite ocupar.
La cobertura del lote es aritmética. Limita la huella total a un porcentaje de la superficie de la parcela, comúnmente 35 a 50 por ciento en los distritos residenciales del Bay Area. El mismo lote de 6,000 pies cuadrados al 40 por ciento permite 2,400 pies cuadrados de huella en total, incluido lo que ya está ahí. Note que esos dos límites dieron respuestas distintas en el mismo lote, que es exactamente el punto: el que sea menor es el que realmente gobierna su diseño.
Donde la gente se equivoca es al diseñar con el número de cobertura y descubrir en la revisión de planos que la envolvente no aloja la forma. Una ampliación de 900 pies cuadrados que cuadra con la cobertura pero necesita un tramo de 55 pies dentro de una envolvente de 50 pies de ancho no es una revisión menor, es un rediseño. Establecer ambos números antes del diseño esquemático son unas horas de trabajo que con frecuencia ahorran semanas.
Las definiciones de cobertura no están estandarizadas. Algunas ciudades cuentan hacia la cobertura los porches techados, los voladizos, los aleros de techo más allá de cierta proyección, las bodegas independientes y los patios techados; otras no. Algunas manejan un límite aparte de superficie impermeable para aguas pluviales que sí captura entradas de autos y pavimentos que la regla de cobertura ignora. La relación de superficie construida es un tercer techo independiente que limita la superficie total de todos los pisos en lugar de la huella en planta baja, y en un proyecto de dos pisos el FAR a menudo se vuelve restrictivo antes que cualquiera de los límites de aquí.
Las servidumbres, las zonas de arroyo e inundación, las zonas de protección de árboles, las reglas de plano de luz natural y de retranqueo del segundo piso, y los anchos de acceso del departamento de bomberos reducen todavía más lo realmente construible. Ninguno de ellos aparece en un cálculo de ancho por fondo. Llevarlos a un plano de sitio medido es el primer entregable en la mayoría de los proyectos que dibujamos, y es parte de nuestro alcance de dibujo arquitectónico y diseño. De ahí, las restricciones se trasladan a todo el juego de permisos para que el plano de sitio, las plantas y las elevaciones le cuenten al revisor la misma historia. Nosotros preparamos esos documentos y coordinamos con un ingeniero con licencia independiente cuando se necesita diseño estructural; nosotros no construimos, y ningún juego de planos puede prometer una aprobación.
En su distrito de zonificación dentro del código municipal, o directamente en el mostrador de planeación. Primero ubique la parcela en el mapa de zonificación de su ciudad y luego lea la tabla de estándares de ese distrito. No use a un vecino como referencia, porque la línea del distrito puede pasar a mitad de cuadra y los estándares pueden cambiar de un lado al otro.
Normalmente sí, pero las definiciones varían según la ciudad. Algunas jurisdicciones eximen las estructuras accesorias por debajo de cierto tamaño, algunas cuentan los patios y porches techados, y algunas manejan un límite aparte de superficie impermeable que también captura las entradas de autos. Confirme la definición local antes de suponer que algo está exento.
La ley estatal de ADU generalmente protege retiros laterales y traseros de 4 ft para una ADU sin importar el estándar del distrito local, así que una ADU a menudo puede quedar más cerca de la línea de propiedad que una ampliación del mismo tamaño. El retiro frontal normalmente sigue la zonificación local, y la protección no anula las servidumbres ni los requisitos de acceso de bomberos.
Sus estructuras existentes ya alcanzan o exceden la cobertura permitida para ese lote, así que cualquier huella nueva en planta baja lo pasaría del límite. Los caminos habituales son construir hacia arriba en lugar de a lo ancho, retirar huella existente, buscar una variante o usar las permisiones de ADU, que en muchos casos se tratan aparte de los límites ordinarios de cobertura.
Basta para verificar que una idea tiene sentido. El diseño real empieza a partir de un plano de sitio medido con las líneas de propiedad, las servidumbres, las estructuras existentes, los árboles y los niveles ubicados con exactitud. Ese plano es lo que revisa un revisor de planos, y un cálculo de un rectángulo no lo sustituye.
Cuéntenos qué quiere construir y le responderemos con los próximos pasos — normalmente dentro de un día hábil.
(408) 634-6655
Yuna Drafting