Chiều cao trần, lịch sử giấy phép, cao độ nền và mục đích sử dụng quyết định phần lớn các dự án chuyển đổi garage trước khi có ai vạch một đường nét nào. Hãy trả lời bảy câu hỏi để xem điều gì đang cản đường, cùng bộ bản vẽ mà việc chuyển đổi sẽ cần.
Mọi kết quả đều là ước tính để lập kế hoạch, không phải báo giá hay kết luận kỹ thuật. Số liệu thực tế phụ thuộc vào điều kiện công trình, kết cấu hiện hữu, yêu cầu kỹ thuật và biểu phí hiện hành của địa phương. Đối với công việc kết cấu và kỹ thuật, chúng tôi phối hợp với kỹ sư có giấy phép hành nghề — chúng tôi không tự thực hiện hoặc đóng dấu kỹ thuật.
Chiều cao trần. Phòng ở nhìn chung cần chiều cao trần thông thủy ít nhất 7 feet, và rất nhiều garage ở Bay Area được dựng khung chỉ vừa dưới mức đó khi bạn cộng thêm trần hoàn thiện, cách nhiệt và bất kỳ đường ống gió nào. Nếu ngay ở phần khung bạn đã dưới 7 feet, cách khắc phục là hạ tấm nền hoặc nâng kết cấu mái, và cả hai đều biến một dự án chuyển đổi nhẹ nhàng thành một dự án kết cấu. Hãy đo tới mặt dưới của dầm thấp nhất, không phải tới điểm cao nhất giữa các thanh dầm sàn.
Lịch sử giấy phép. Nếu bản thân garage chưa từng được cấp phép, hoặc không ai biết, thì việc chuyển đổi thực chất là hai dự án: hợp thức hóa những gì đang có, rồi mới chuyển đổi. Việc đó bắt đầu bằng một lần đo đạc hiện trạng chính xác và một bộ bản vẽ ghi nhận trung thực hiện trạng công trình. Trang xử lý vi phạm và gỡ red tag của chúng tôi trình bày lộ trình hồ sơ để trở về một hồ sơ sạch.
Cao độ nền. Một garage khoét vào sườn dốc kéo theo các vấn đề về ẩm, thoát nước và lối thoát hiểm. Phòng ngủ cần có ô thoát hiểm và cứu hộ khẩn cấp, mà trên một bức tường nằm dưới cao độ nền thì điều đó có nghĩa là phải có giếng cửa sổ được tính kích thước và vẽ chi tiết trên bản vẽ chứ không thể mặc định.
Bạn chuyển nó thành cái gì. Một ADU là một căn nhà hoàn chỉnh: bếp, phòng tắm, lối vào riêng và hồ sơ tuân thủ năng lượng riêng. Một JADU giới hạn ở 500 square feet và phải nằm trong phạm vi tường của căn nhà đơn lập, nên một garage tách rời nhìn chung không thể trở thành JADU. Một phòng ngủ hay phòng làm việc là không gian được điều hòa và kéo theo các yêu cầu cải tạo theo Title 24. Một phòng tập hay kho không điều hòa thì tránh được việc mô phỏng năng lượng nhưng thông thường vẫn cần giấy phép cho phần điện, phần kết cấu và việc thay đổi công năng sử dụng.
Các dự án chuyển đổi garage bị từ chối vì chi tiết, không phải vì ý tưởng. Bên thẩm định bản vẽ muốn thấy hiện trạng và phương án đề xuất đặt cạnh nhau, với phần bịt ô cửa garage được vẽ như một cấu kiện thật, phần tấm nền cùng mọi bậc hạ hay độ dốc thoát nước được xử lý, phần cách nhiệt và ngăn cháy được ghi rõ ở tường và trần dùng chung, cùng lối thoát hiểm, ánh sáng và thông gió được chứng minh cho từng phòng. Trang bộ bản vẽ xin giấy phép của chúng tôi liệt kê các bản vẽ mà một hồ sơ nộp đầy đủ thường có.
Khi việc bịt lại ô cửa garage làm thay đổi một tường chịu lực cắt hay dầm đỡ, hoặc khi việc hạ tấm nền ảnh hưởng đến móng, các bản vẽ kết cấu và bản tính toán sẽ do một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập mà chúng tôi phối hợp cùng lập và đóng dấu. Chúng tôi không tự thực hiện hay đóng dấu kỹ thuật, và chúng tôi không thi công. Thứ chúng tôi giao là một bộ hồ sơ được phối hợp thống nhất, sẵn sàng để nộp, giúp dự án của bạn có cơ hội thuận lợi nhất khi thẩm định bản vẽ — điều đó không đồng nghĩa với một kết quả được bảo đảm.
Đây là ràng buộc khó gỡ nhất trong danh sách này. Phòng ở nhìn chung cần chiều cao trần thông thủy ít nhất 7 ft, nên bạn phải tính đến việc hạ tấm nền hoặc nâng khung mái. Cả hai đều là công việc kết cấu thực thụ và cả hai đều cần một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập, người mà chúng tôi phối hợp cùng, để thiết kế và đóng dấu phần kết cấu. Sử dụng làm kho hoặc phòng tập không điều hòa thường là phương án thay thế đơn giản hơn.
Hợp thức hóa trước, chuyển đổi sau. Điều đó nghĩa là một lần đo đạc hiện trạng chính xác và một bộ bản vẽ ghi nhận đúng những gì đang có, được nộp để thành phố đưa công trình hiện hữu vào hồ sơ chính thức. Cố chuyển đổi một công trình không phép mà không xử lý tình trạng pháp lý của nó là cách phổ biến nhất khiến những dự án này bị đình trệ.
Nếu phần chuyển đổi trở thành ADU, luật tiểu bang nhìn chung không đòi hỏi bù chỗ đậu xe. Nếu nó trở thành phòng ngủ, phòng làm việc hay phòng sinh hoạt chung mà không phải ADU thì miễn trừ đó không áp dụng, và quy hoạch địa phương của bạn vẫn có thể đòi hỏi chỗ đậu xe ngoài lòng đường — đó là lý do việc có chỗ đậu xe khác trong khuôn viên lại quan trọng.
Gần như luôn luôn là có. Tránh làm không gian được điều hòa giúp tránh việc mô phỏng năng lượng theo Title 24, nhưng thông thường vẫn cần giấy phép cho phần điện, cho mọi thay đổi kết cấu như bịt ô cửa garage, và cho việc thay đổi cách sử dụng không gian. Bỏ qua giấy phép chính là thứ tạo ra rắc rối red tag về sau.
Không. Chúng tôi là công ty vẽ họa đồ, thiết kế, Title 24 và lập hồ sơ xin giấy phép. Chúng tôi làm ra bản vẽ và tài liệu tuân thủ, và chúng tôi phối hợp với một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập khi cần thiết kế kết cấu hoặc cần đóng dấu. Nhà thầu của bạn là bên thực hiện thi công.
Cho chúng tôi biết bạn định xây gì, chúng tôi sẽ liên lạc lại với các bước tiếp theo — thường trong vòng một ngày làm việc.
(408) 634-6655
Yuna Drafting